Podatek od najmu prywatnego – zmiany od 2018 roku

Od 2018 roku zmienią się zasady opodatkowania najmu. Aktualnie przychody osób fizycznych z najmu, dzierżawy bądź z umów o podobnym charakterze opodatkowane są zgodnie ze skalą podatkową (18% i 32%). Przychody takie można również opodatkować preferencyjnym zryczałtowanym podatkiem w wysokości 8,5%, jeżeli podatnik złożył odpowiednie oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego o wyborze ryczałtu. Takie oświadczenie należy złożyć do 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna świadczyć najem w trakcie roku, oświadczenie takie składa się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z tytułu najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli podatnik pierwszy przychód uzyskał w grudniu.

Od nowego roku możliwość stosowania ryczałtu w wysokości 8,5% będzie ograniczona do przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą nieprzekraczających rocznie 100 tys. złotych. Od nadwyżki ponad równowartość przychodów wyżej wymienionej kwoty trzeba będzie zapłacić wyższy podatek w wysokości 12,5%. Ustawodawca ogranicza w ten sposób stosowanie preferencyjnej stawki podatku przez podatników, którzy najem traktują jako dodatkowe źródło dochodów, wynajmując przykładowo kilka mieszkań w dużych miastach.

W przypadku małżeństw między którymi istnieje wspólność majątkowa, określony limit przychodów z najmu dotyczy łącznie obojga małżonków,. Nie będzie możliwości obniżenia podatku dochodowego przez odrębne rozliczanie przychodu przez małżonków.

Przy większych przychodach z tytułu najmu korzystniejszym może być opodatkowanie wg skali podatkowej (18% i 32%). W tym przypadku można obniżyć podstawę opodatkowania o koszty związane z najmem. Przy ryczałcie nie uwzględnia się jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodu. Podatek ryczałtowy płaci się od przychodu, a nie od dochodu. Do przychodu co do zasady zaliczamy czynsz, który płaci najemca (dzierżawca) na podstawie umowy najmu (dzierżawy) i nie zaliczamy kosztów ponoszonych przez najemcę (dzierżawcę) wydatków i opłat związanych z przedmiotem najmu np. czynsz uiszczany wspólnocie mieszkaniowej lub  spółdzielni, koszty energii elektrycznej, gazu, wody itp., jeżeli z umowy wynika, że koszty te są przenoszone na najemcę. Istotne jest tutaj odpowiednie sformułowanie zapisów umowy najmu/dzierżawy, tak aby media i inne koszty nie stanowiły przychodu dla wynajmującego.

Nie można jednoznacznie wskazać najlepszej formy opodatkowania przychodów z najmu, należy bowiem indywidualnie dokonać kalkulacji własnych kosztów i przychodów. Dokonany wybór formy podatkowania można zmienić do 20 stycznia roku podatkowego.

Nowelizacja ustaw w zakresie opodatkowania najmu wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2018 roku.

Podstawa prawna:
Ustawa o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 2017 poz. 2175).